000046 贷款 合一

    这次富国副总马歇尔没有出面，贷款部的头头马特接待了肖逸飞，很快肖逸飞就知道为什么马歇尔没有出面了。

    “肖先生，我们建议你，一次就将贷款额度提取出来。”

    肖逸飞马上就要跳脚了，他预计的成交额可是上亿，而贷款额度可是2个亿，万一谈判不顺利，拖到年底，他就根本不用贷款。2个亿的半年利息可是好几百万。

    见肖逸飞要生气，马特马上说道：“肖先生，你先别忙生气，听我给你分析。”

    “首先，这笔交易，你们双方现在都有交易意向，那么谈判过程很可能非常快。现在葡萄园进入最关键的花期和果期管理，不论是谈判失败他们继续掌控，还是谈判成功你接手酒庄，都需要抓紧时间，葡萄园可拖不得，这可是影响一年的收成。”

    肖逸飞只能同意他这种说法，的确，越早达成交易，越能安定人心，否则一个疏忽，那一年的利润就要大大缩水。

    “所以我估计你们最快能在一个半月到2个半月之间达成交易。而这个时间，你的拍卖款项肯定没有到账。”

    肖逸飞现在也算是了解了一些情况，知道马特说的是事实，他只能再次点头。

    “最关键的是，一旦签订合】5，同，博肯定要你马上付款，绝对不会允许延迟几个月付款。”

    肖逸飞知道这种可能性非常大，比较去年他们就是这样被法国人坑了的，几个月后说没钱付款取消了合同，让博只得到了几百万补偿。

    “可是我只是延迟两个月而已，而且秋拍后就能拿到钱。”

    “肖先生不要介意，在现在这个经济环境，对所有艺术品的主人来说，送拍就要做好流拍的准备，这才是最正确的决定。”

    这拍卖都还没开始，怎么碰到的人都在说流拍。这是诅咒是不是？

    “那我先贷4千万吧，其他款项等交易金额确定后再贷吧。”

    经理肯定不干了。

    “肖先生，你这属于二次贷款，而且是同一抵押物的扩大贷款，这样我们的审批手续就会很麻烦的。”

    “啊？不是说了我能贷2个亿么？不是说一天之内就能搞定么？”

    “是啊，可是2个亿是最高贷款额度，你第一次要了4千万，是在这个额度内，所以我们明天就能支付给你，甚至现在给你都可以。但你还要贷款就不行了。”

    原来在美国，统一抵押物可以有几笔贷款，可以是同一机构贷款，也可以由不同机构提供贷款。但是如果任何一笔贷款出现问题，那么那笔贷款的放贷机构就可以发起拍卖。成交后，新的买主还必须承担其他债务。

    有这样一个案例提供给大家。

    在2012年，有网友在洛杉矶遇到一场商业拍卖，里面有一处商业设施他非常感兴趣。但拍卖是下午2点开始，他是早上看到的拍卖告示。大意就是此处物业属于a公司所有，经过评估，物业价值150万。拍卖理由是a公司在某贷款机构有一笔2009年购买此物业时产生的10万美元贷款逾期未还，于是贷款机构发起拍卖，起拍价格是13万。

    这时网友就上网站去找资料，发现这个a公司的确是只有这一笔欠款，的确是用此物业抵押。而这位网友知道，像这种商业地产拍卖成交价一般在估价的60%。这就相当于能用几十万买到150万的资产，这当然是个大便宜。

    于这位网友兴冲冲地的四处筹款，拿着50万支票来到拍卖会场。

    到了会场，发现这里许多都是中介或者代理人或者律师，但他因为时间匆忙，什么都没准备，于是他就留了个心眼。

    同期拍卖的其他资产都有人竞拍，但轮到这处地产的时候，幸亏这位网友机灵，他决定等人家动手在再行动。但是结果却无人举牌，于是此处物业宣布流拍，明天继续拍卖。

    这位网友越想越不对劲，回来后到处查找这份商业地产的资料，到各个收费网站去找，最后，终于发现了，这哪里是大便宜，这分明是一起商业诈骗。

    出问题的不是a公司，而是2009年卖给a公司地产的b公司。

    这处地产是b公司2005年买进。当时b公司向银行按揭420万,这笔贷款是以本物业抵押的第一笔贷款。2009年a公司买进全部产权时,买卖合同规定继承420万债务,抵押并未撤消。b公司向贷款机构借的10万贷款,实际是以本物业抵押的第二笔贷款。

    这里有个陷阱，如果是第一笔贷款的放贷人，也就是银行发起拍卖，那么购买人不用负责第二笔贷款。但现在是第二笔贷款放贷人，那个放贷机构发起拍卖，那么购买人就要负责两笔贷款。

    也就是说一旦有人以为这是大便宜，能用6折价格买到产业，在拍卖人宣布开拍后举牌，那么拍卖师肯定会顺势敲锤。这样看似用13万美元买到150万的物业，可实际上还有430万的债务也被转移到购买人头上。

    这位网友接着调查，发现这出骗局是有一位律师操作的，律师本人组成了b公司，而a公司的注册人的姓和b公司注册人的姓是一样的。并且拍卖公司和第二笔贷款的放贷机构的地址是一样的。也就是说，除了那位律师是主谋外，拍卖公司和放贷机构也是帮凶。

    至于第一笔贷款的银行，应该是受害者。虽然银行当时将评估为250万的本物业放贷出了420万美元，但是这实际是那位律师的操作手法。

    在银行评估贷款的时候，他们有个公式，就是商业地产能贷出的金额，是租金的多少倍，比如年租金20万，那这套地产价值大约就是350万。这位律师就利用了这个漏洞，将物业租给自己的马甲公司，这样他反正左腰包出右腰包入，了不起就是亏几千税金，相对于收益来说，这点钱简直就是毛毛雨。

    这场骗局本来针对的不是网友这种人，他们针对知道如何研究资料的专业中介,他们做手脚的地方是在时间上面。早上发通告，下午就拍卖，而且是那么有诱惑力，目的就是使人着急。专业中介只有拍买成功才收钱，所以主观上中介很希望成功买进，如果买主偶然发现这个心仪物业并匆忙指示中介去竟拍，而中间又因为时间不够无法深入调查的话,那么中招概率可不低，因为这些资料埋藏的很深，必须从付费网站上查询。

    不要以为这只是孤立案例，实际上这种叫业权诈骗（titlefraud），这种诈骗非常多，多到以至于保险公司有一种险叫做产权保险（title

    insurance），就是提供给大家来对付这种诈骗。

    而且不仅一个物业能够多次抵押，还有增值部分也能抵押。比如一栋房子，以前只值50万，于是抵押贷款到30万。过几年世道好了，房子升值了，现在它价值80万。那这增加的30万的价值又可以抵押一次，贷出20万来。

    扯远了，说回正文。

    肖逸飞对合同的理解是反正我不超过2个亿，你都要带给我。但银行却不是这样理解的。银行的理解就是，我给的是2亿的额度，你只要了4千万，在额度内，那我批了，这份协议就履行完了。

    你还想要贷款，可以。你的油画值2个多亿，第一次只要了4千万，还有价值，还能进行第二次抵押。但这是第二笔贷款，我们必须完整走流程，这就要费时间了。

    得，这又是一个坑，而且是明目张胆的坑。其实吧，这也不能算富国坑人，大概当时大家都没想到，博会要求先见到这么多定金才能谈判。本来在购买谈判前，有的不需要... -->>
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